Leasing immobiliare: ecco come funziona

Da qualche tempo si parla di leasing immobiliare abitativo, introdotto con la legge di Stabilità 2016 come nuovo strumento di finanziamento per chi vuole acquistare una casa e magari non ha i presupposti per accedere a un mutuo ipotecario. Il Centro Tutela Consumatori ed Utenti spiega di cosa si tratta e come funziona.

Il leasing immobiliare abitativo è un’operazione finanziaria che permette l’acquisto di un immobile, destinato ad abitazione principale, pagando un anticipo minimo, un canone mensile per un determinato periodo contrattualmente prestabilito e una maxi-rata finale (cd. riscatto). Per abitazione principale si intende quella in cui dimorano abitualmente la persona fisica o i suoi familiari. Non è quindi necessario che nell’immobile dimori chi ha stipulato il contratto di leasing, ma è sufficiente che dimori un familiare (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). L’immobile deve essere effettivamente utilizzato come abitazione principale entro un anno dalla consegna.

L’operazione finanziaria di leasing consiste in un contratto tra una banca o un intermediario finanziario, autorizzato e vigilato dalla Banca d’Italia, ossia una società di leasing (cd. concedente) e un privato (cd. utilizzatore). Con l’accordo il concedente si impegna ad acquistare, o far costruire, l’immobile per conto dell’utilizzatore. 

La proprietà resta quindi al finanziatore, mentre il cliente ha il diritto di utilizzare l’appartamento a fronte del versamento di una rata iniziale e dell’impegno a pagare canoni mensili. Il finanziamento prevede un tasso di interesse annuo e canoni calcolati sulla base del prezzo di acquisto e della durata del contratto. Alla scadenza il cliente potrà esercitare il diritto di riscatto dell’appartamento pagando la rata finale stabilita alla firma del contratto. La banca rimane proprietaria finché l’utilizzatore non pagherà l’eventuale importo del riscatto finale.

La legge di Stabilità 2016 ha introdotto specifiche detrazioni fiscali a favore di chi stipula un contratto di leasing immobiliare abitativo: da inizio 2016 fino a fine 2020, chi stipula un contratto di leasing immobiliare avrà una detrazione del 19% sul canone e oneri accessori (per un massimo di 4.000 euro annui) e sul prezzo del riscatto (per un massimo di 10.000 euro). Le detrazioni aumentano se “l’utilizzatore” ha meno di 35 anni e un reddito inferiore a 55.000 euro all’anno; in questo caso le cifre massime detraibili raddoppiano e quindi arrivano a 8.000 euro all’anno per il canone e a 20.000 euro per il riscatto.

L’imposta di registro: sia per gli under 35 che per gli over 35, nel caso che gli stessi abbiano i requisiti per acquistare l’immobile come prima casa, la società di leasing potrà acquistare la casa avvalendosi dell’imposta di registro fissa dell’1,5% sul prezzo di compravendita più imposta catastale e ipotecaria fissa di 50 euro cadauno. Nel caso in cui l’acquisto venga fatto da impresa con vendita soggetta a Iva le tasse saranno: 4% Iva più imposta di registro catastale e ipotecaria nella misura fissa di 200 euro cadauno.

È obbligatorio esercitare l’opzione di riscatto? Una volta pagati tutti i canoni previsti dal contratto di leasing, l’utilizzatore potrà decidere se esercitare l’opzione di riscatto e quindi pagare o meno la maxi rata finale, diventando così proprietario dell’immobile. Nel caso in cui il contraente decida di non pagare il riscatto ha l’obbligo di restituire l’immobile all’istituto finanziatore.

Diritti e oneri condominiali per l’utilizzatore: anche se legalmente l’utilizzatore non è proprietario del bene fino a quanto non abbia pagato il riscatto su di lui incombono tutti i diritti e i doveri condominiali tipici del proprietario. Ossia dovrà far fronte alle spese sia di ordinaria che di straordinaria manutenzione e avrà diritto di voto nell’assemblea condominiale.

Sospensione del contratto: normativamente è previsto che nel caso in cui l’utilizzatore si trovasse nell’impossibilità di pagare per un determinato periodo i canoni (p.es. ha perso temporaneamente il lavoro o si trova in un periodo di difficoltà economica), lo stesso ha la possibilità di richiedere alla società di leasing la sospensione del contratto per la durata di 12 mesi. Tale possibilità gli è concessa una sola volta nel corso della durata del contratto.

Leasing o mutuo? Con i tassi fissi dei mutui casa ai minimi storici è difficile prevedere uno spostamento in massa verso il leasing. La novità può comunque essere una buona soluzione per chi proprio non ha i requisiti in regola per un mutuo ma è sicuro della propria solvibilità futura. Uno degli svantaggio del leasing abitativo immobiliare rispetto al mutuo consiste nel fatto che le rate mensili nel leasing sono sempre più alte rispetto a quelle del mutuo acquisto casa. Inoltre non è dimenticare che l’utilizzatore nel leasing deve assumersi anche tutte le spese di gestione-manutenzione dell’immobile, pur non essendone proprietario e tali spese spesso possono avere importi elevati.

Per ulteriori informazioni si può consultare la guida redatta dal notariato.

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